Une fois qu’une association condominiale convient d’une politique sans fumée soit en modifiant une clause ou en introduisant un règlement administratif ou une politique, elle a le devoir de la faire appliquer.

L’exécution sera difficile si un résident nie qu’il fume dans son logement. Dans ce cas, le conseil doit rassembler le plus de preuves possible de la présence de fumée secondaire et de ses effets sur les autres résidents. Voir la section Préparez votre dossier pour de plus amples renseignements.

Procédures d’exécution

L’article 119 de la Loi de 1998 sur les condominiums prévoit que l’association, les administrateurs, les dirigeants et les employés de celle-ci, ainsi que les déclarants, le bailleur d’une association condominiale de propriété à bail, les propriétaires, les occupants de parties privatives et quiconque étant titulaire d’une sûreté réelle sur une partie privative et l’intérêt commun qui s’y rattache sont tenus d’observer la Loi, la déclaration, les règlements administratifs et les règles.

Les propriétaires doivent prendre toutes les mesures raisonnables pour veiller à ce que l’occupant de sa partie privative (locataires, invités, mandataires et employés) observe la Loi, la déclaration, les règlements administratifs et les règles.

Si une politique sans fumée est enfreinte, une association condominiale doit faire appliquer ses règlements administratifs relatifs à l’application de la cause, des règlements administratifs ou des politiques. Le conseil d’administration doit fournir au propriétaire un avis de plainte par écrit, comprenant les détails de la plainte, comme les dates et heures. Si la plainte est à l’encontre du locataire d’un propriétaire de logement, l’avis de plainte sera remis au propriétaire du logement.

Le conseil doit donner au propriétaire ou locataire l’occasion de répondre à chaque plainte, y compris en proposant une audience devant le conseil au besoin.

Gérer les conflits

S’il y a un différend entre une association condominiale et un propriétaire de logement à propos d’une infraction présumée de la politique sans fumée, le paragraphe 132(4) de la Loi de 1998 sur les condominiums prévoit ce qui suit : « Chaque déclaration est réputée comprendre une disposition selon laquelle l’association et les propriétaires conviennent de soumettre à la médiation et à l’arbitrage conformément aux alinéas (1) a) et b) respectivement tout désaccord entre les parties à l’égard de la déclaration, des règlements administratifs ou des règles. »

Le devoir du médiateur est de « tenter de parvenir au règlement du désaccord soumis à la médiation » (paragraphe 132(5)) et si un règlement n’est pas possible, le problème sera remis à un arbitrage conformément à la Loi de 1991 sur l’arbitrage (alinéa 132(1) b)). La décision d’un arbitre sera appliquée par les tribunaux si elle n’est pas respectée par les parties.

De plus, un propriétaire, l’occupant d’une partie privative projetée, une association, un déclarant […] d’une partie privative peut, par voie de requête, demander à la Cour supérieure de justice de rendre une ordonnance exigeant la conformité aux dispositions de la présente loi, de la déclaration, des règlements administratifs, des règles… » (paragraphe 134 (1)). Le paragraphe 134 (2) indique que « si les processus de médiation et d’arbitrage visés à l’article 132 sont exigés, aucune personne n’a le droit de demander, par voie de requête, que soit rendue une ordonnance en vertu du paragraphe (1) à moins que n’aient échoué ses tentatives au moyen de ces processus ».

Le paragraphe 134 (3) de la Loi prévoit ce qui suit : Sur requête et sous réserve du paragraphe (4), le tribunal peut, selon le cas,

  • rendre l’ordonnance demandée;
  • exiger des personnes nommées dans l’ordonnance qu’elles paient :
    • le montant des dommages-intérêts accordés au requérant du fait de la non-conformité,
    • les frais engagés par le requérant en vue d’obtenir l’ordonnance;
  • aAccorder les autres mesures de redressement justes et équitables dans les circonstances.

Le paragraphe 134(4) prévoit ce qui suit : Le tribunal ne doit pas, en vertu du paragraphe (3), rendre d’ordonnance de résiliation d’un bail d’une partie privative affectée à l’habitation, à moins que le tribunal ne soit convaincu que, selon le cas :

  • le preneur à bail a contrevenu à une ordonnance rendue en vertu du paragraphe (3);
  • le preneur à bail a reçu l’avis décrit au paragraphe 87 (1) et n’a pas payé le montant exigé par ce paragraphe (défaut de paiement de frais communs).