Prendre des mesures pour réduire la fumée secondaire

Documentez la source et l’étendue du problème.

Utilisez un journal pour assurer le suivi des efforts déployés pour résoudre le problème.

• Déterminez comment la fumée entre dans les logements, par exemple, par la fenêtre d’une chambre, par le ventilateur de la salle de bain ou de la cuisine, ou par une prise électrique.
• Déterminez d’où provient la fumée, par exemple, du balcon ou du logement d’un voisin, d’une zone fumeurs extérieure ou d’un autre endroit.
• Déterminez les dates et heures auxquelles la fumée entre dans le logement pour relever à quelle fréquence et à quel moment la fumée pose un problème.
• Déterminez quand le problème a commencé, par exemple si la fumée était un problème à la date de l’emménagement, ou à l’arrivée d’un nouveau résident.

La difficulté pour les conseils d’administration dans la gestion de la fumée secondaire est de déterminer si la plainte est considérée comme une nuisance légitime. Dans la loi, le terme nuisance est défini comme un report injuste de l’utilisation et la jouissance de la propriété. La fumée secondaire d’un voisin qui reste chez lui toute la journée et fume en continu créera peut-être plus de nuisance qu’un voisin qui organise occasionnellement des fêtes avec des invités qui fument.

Dans un cas de la Cour suprême de l’Ontario en 1998 (Hotel Corp. v. E.B. Eddy Forest Products Ltd.), la cour a reconnu que « bien que le test de nuisance étudie généralement si l’utilisation par le défendant de son terrain entrave l’utilisation bénéfique et la jouissance par le plaignant de son terrain, et si cette entrave est déraisonnable, des précédents permettent d’affirmer que lorsque des dommages physiques sont causés, l’interférence est raisonnable. » Pour prouver la nuisance, il n’est pas nécessaire de prouver l’intention, la négligence ou la faute de la personne à l’origine de la nuisance. Des dommages physiques réels peuvent être une odeur de fumée secondaire qui s’imprègne dans le textile d’ameublement et les produits plastifiés.

Contrôlez les incidences de la fumée secondaire

Tous les locataires ont droit de bénéficier d’une jouissance raisonnable de leur logement. Il est important de documenter la quantité de fumée, et la fréquence à laquelle la fumée s’infiltre dans les logements, et comment elle nuit aux résidents. Il est recommandé aux résidents d’être en mesure de prouver que la fumée qui s’infiltre dans leur logement les empêche de profiter de leur logement de manière normale, ou rend une partie de leur logement inhabitable. Un journal peut permettre de suivre les effets de la fumée secondaire.

• Découvrez comment la fumée s’infiltre dans les logements. Par exemple, elle pourrait provenir d’une fenêtre ouverte, du ventilateur de la cuisine ou de la salle de bains, ou s’infiltrer dans une prise électrique.
• Essayez de comprendre d’où provient la fumée. Par exemple, elle pourrait provenir d’un balcon ou d’un logement voisin, ou d’une zone fumeurs extérieure.
• Notez à quelle fréquence la fumée s’infiltre dans le logement chaque jour ou chaque semaine. Sentez-vous l’odeur de fumée tout le temps, ou à certaines heures de la journée? Indiquez les jours et heures où vous sentez la fumée.
• Essayez de comprendre comment la fumée s’infiltre dans les logements. Posez-vous les questions suivantes : L’odeur est-elle très forte, ou est-ce juste un relent de fumée? La fumée reste-t-elle dans une zone, ou se déplace-t-elle vers d’autres zones du logement? La fumée reste-t-elle longtemps dans le logement, ou disparaît-elle après un moment?
• Réfléchissez à quand remonte le problème. L’odeur était-elle là depuis votre arrivée dans le logement? Avez-vous remarqué la fumée lors de l’emménagement d’un nouveau résident?

Les effets de la fumée sur la santé peuvent être documentés en :

• Inscrivant les symptômes ou maladies provoquées par la fumée, comme les crises d’asthme, les maux de tête, l’irritation des yeux et le larmoiement, les maux de gorge, la toux chronique, les bronchites, les otites et les problèmes cardiaques.
• vous demandant si la fumée aggrave un problème de santé préexistant. Parmi les problèmes de santé qui peuvent être aggravés par la fumée, on retrouve l’asthme, les allergies, les troubles cardiaques, l’hypertension, la fibromyalgie et les cancers.
• inscrivant si la fumée provoque de l’anxiété ou de la peur en raison de ses effets potentiels ou réels sur la santé. Les bébés exposés à la fumée secondaire ont un risque accru de décès par la mort subite du nourrisson; il est donc important de le documenter.

L’incidence sur l’utilisation et la jouissance du logement peut être documentée en répondant aux questions suivantes : 

• Les résidents sont-ils incapables de vivre dans certaines parties de votre logement à certains moments en raison de la fumée?
• Les résidents sont-ils obligés de rester en dehors de certaines pièces?
• Les résidents sont-ils incapables d’ouvrir les fenêtres et portes des balcons?
• Les résidents ne peuvent-ils pas utiliser leurs balcons?
• Les résidents ne peuvent-ils pas utiliser les ventilateurs ou systèmes de chauffage?
• Les résidents ne peuvent-ils pas utiliser certains placards, tiroirs ou armoires?
• Les résidents ont-ils été forcés de quitter leur logement certains jours ou à des heures particulières pour éviter la fumée?
• Des amis et membres de la famille des résidents ayant des problèmes de santé sont-ils incapables de leur rendre visite en raison de la fumée?

Recueillir d’autres preuves

• Vérifiez les clauses, règlements administratifs et politiques. Il peut y avoir des règlements administratifs ou des politiques déjà en place concernant les comportements ou nuisances.
• Recueillez des preuves écrites de vos voisins, amis et des membres de votre famille concernant le volume et la fréquence de la fumée qui s’infiltre dans les logements.
• Obtenez une lettre d’un médecin confirmant que l’exposition à la fumée secondaire vous rend malade, vous ou les membres de votre famille, ou aggrave un trouble ou une maladie existants.
• Renseignez-vous sur les effets de l’exposition à la fumée secondaire.

Sceller les logements pour réduire le transfert de fumée secondaire

• Utilisez du calfeutrage ou de la mousse pistolée autour de la plomberie, des prises électriques, des prises téléphoniques, des appareils, fentes et trous.
• Fermez les portes et les fenêtres.
• Isolez les fenêtres et installez des bas de porte.
• Couvrez ou bloquez les grilles de chauffage/climatisation.
• Comblez les fentes dans les murs et les plafonds
• Isolez les espaces ouverts autour de la tuyauterie.

Se renseigner sur la ventilation

Assurez-vous que le système de ventilation fonctionne correctement. Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement, la plupart des appartements construits après le milieu des années 1960 ont des systèmes de ventilation en couloirs. Ces systèmes sont conçus pour faire entrer de l’air extérieur dans les couloirs pour maintenir une pression positive. L’air est constamment poussé sous les portes, ce qui empêche les odeurs de sortir des logements individuels et de s’infiltrer dans les couloirs et les appartements voisins. Les immeubles plus anciens comptent sur l’air infiltré dans les ventes et les trous pour la ventilation. De plus, de nombreux appartements ont des systèmes d’évacuation pour ventiler les salles de bains et cuisines, à l’aide de ventilateurs soit à l’intérieur même des logements individuels, ou à un emplacement central situé ailleurs dans l’immeuble.

• Si la fumée s’infiltre dans les logements sous la porte d’entrée d’autres logements, le gestionnaire immobilier peut vérifier le système de ventilation pour s’assurer qu’il fonctionne correctement. Parfois, le système fonctionne selon une minuterie et le programme pourrait devoir être ajusté.
• Regardez s’il est possible de limiter la quantité d’air évacué par le système de ventilation dans les logements où les résidents fument.
• Si de la fumée entre dans les logements par le ventilateur de la salle de bain ou de la cuisine, essayez le test du mouchoir. Mettez en marche le ventilateur de la cuisine ou de la salle de bain et tenez un mouchoir contre la grille. Le ventilateur devrait pouvoir tenir le mouchoir fermement en place. Si ce n’est pas le cas, où s’il souffle au lieu d’aspirer, nettoyez, réparez ou remplacez l’appareil.
• Nettoyez, changez ou installez de nouveaux filtres dans le système de ventilation.
• Limitez la quantité d’air évacué par le système de ventilation dans les logements où les résidents fument.
• Envisagez de faire pressuriser le système pour empêcher l’air (et la fumée secondaire) de s’échapper du logement, en demandant à un professionnel d’installer un système de ventilation à récupération de chaleur à filtre HEPA (haute efficacité pour les particules de l’air).
  • Ce système utilise un ventilateur pour forcer l’air frais dans le logement, ce qui empêche la fumée d’entrer. Pour que ce système fonctionne, les fenêtres doivent être fermées et les portes et fenêtres doivent être bien étanches.
  • Veuillez noter quelques inconvénients du système HEPA, comme les frais et les problèmes potentiels de condensation, selon le climat. De nombreux immeubles de grande hauteur ont des systèmes de pressurisation dans les couloirs et pressuriser des logements individuels peut interférer avec le système de ventilation de l’immeuble.
  • Nettoyez, changez ou installez

Bien qu’une meilleure ventilation puisse éliminer l’odeur de la fumée et la source d’irritation des yeux et de la gorge, aucun système de ventilation ne peut réduire l’exposition aux substances chimiques toxiques liées à la fumée secondaire à un niveau acceptable.

Parlez avec les résidents

• Parlez aux fumeurs. Peut-être qu’ils ne se rendent pas compte que la fumée vous pose problème. Pensez à des solutions telles que demander au voisin de fumer à l’extérieur.
• Partagez des renseignements au sujet de la fumée secondaire dans les bulletins d’information du condominium ou sur le site en ligne pour les résidents.
• Un sondage des résidents au sujet de l’exposition à la fumée secondaire et de l’intérêt envers une politique sans fumée pour le condominium pourrait être mené pour décider de la démarche à suivre.

Parler avec le conseil d’administration du condominium

Cela pourrait inclure :

• Discuter ou demander d’avoir une discussion à propos d’une politique sans fumée à une réunion du conseil d’administration du condominium ou à une assemblée générale annuelle.
• Un comité sans fumée pourrait être formé pour travailler sur la question.

Si le conseil d’administration n’est pas favorable à l’adoption d’une politique sans fumée, il est possible de convoquer une réunion des propriétaires.

• Au moins 15 % des propriétaires de logements admissibles doivent signaler par écrit qu’ils souhaitent une réunion. Une fois que le conseil accepte une demande, il dispose de 35 jours pour convoquer et tenir la réunion.
• Si le conseil ne convoque pas de réunion dans les 35 jours suivant une requête, tout propriétaire admissible ayant participé à la requête peut convoquer la réunion à sa place. De plus, le conseil devra payer les coûts raisonnables liés à la réunion.
• Les propriétaires de logement doivent recevoir un préavis écrit de 15 jours de la réunion (en plus du jour de la publication de l’avis et du jour de la réunion).
• L’avis de la réunion doit indiquer le motif, la date et le lieu de la réunion. Des copies de tout changement suggéré de clause, de règlement administratif ou de politique doivent également être ajoutées.
• Si un vote est prévu lors de la réunion, cela doit être clairement indiqué dans l’avis de la réunion.
• Un quorum pour une réunion de propriétaires correspond à 25 % des propriétaires de logements admissibles.
• Conformément à l’article 53 de la Loi, les questions suggérées pour considération aux propriétaires lors d’une réunion seront déterminées par la plupart des votes des propriétaires présents à la réunion en personne, ou par procuration en cas de quorum à la réunion.

D’autres mesures peuvent être prises si la fumée secondaire est un problème continu.

• Si l’exposition à la fumée secondaire est un problème, écrivez une lettre de plainte à l’association condominiale, en y demandant que des mesures soient prises.
• Fournissez des preuves documentées de la source de la fumée, de sa fréquence, de sa durée, de ses effets sur la santé et sur l’utilisation et la jouissance du logement.
• Ajoutez d’autres preuves à l’appui comme une lettre d’un médecin concernant les effets sur la santé, ou des lettres d’amis et de voisins confirmant le problème.
• Indiquez les mesures prises pour résoudre le problème à ce jour.
• Proposez des solutions possibles et demandez d’obtenir une réponse avant une date précise (les règlements administratifs peuvent préciser un délai pour répondre aux plaintes).

Gardez toutes les communications avec l’association condominiale, le gestionnaire immobilier ou les résidents. Si l’association n’agit pas, il sera important de pouvoir prouver qu’elle connaissait le problème, qu’elle a été avertie qu’il y avait un problème important et qu’elle a refusé de prendre des mesures pour le résoudre.

Demander le lancement des procédures d’exécution des règlements administratifs/règles du condominium

Presque toutes les associations condominiales disposent de règles ou règlements administratifs interdisant les comportements créant une nuisance ou un danger pour autrui. Cela peut inclure fumer, peu importe si l’association condominiale a une règle ou un règlement administratif sans fumée officiel en place.

Si une solution ne peut être obtenue avec les personnes qui fument, et s’il peut être prouvé que la fumée cause des problèmes considérables, l’association condominiale a le pouvoir d’informer la personne qui fume qu’elle enfreint les règles ou règlements administratifs, et qu’elle doit cesser le comportement à l’origine du problème. Les associations condominiales ont le devoir de faire appliquer leurs règles ou règlements administratifs, y compris en instaurant des dossiers de mesures d’exécution et en obtenant l’aide d’un tribunal au besoin.

Les propriétaires de condominiums doivent également savoir que l’article 117 de la Loi de 1998 sur les condominiums, intitulé « Activités dangereuses », est une clause potentiellement utile à explorer.

Si une association condominiale refuse d’agir ou si la fumée ne peut pas être éliminée ou réduite à un niveau acceptable, certaines mesures de derniers recours peuvent être prises. Avant de prendre des mesures officielles comme intenter des poursuites en justice, il est recommandé d’obtenir des conseils juridiques.

a. Convoquer une réunion

• Si le conseil d’administration n’est pas disposé à régler un problème, les propriétaires peuvent convoquer une réunion avec l’approbation écrite de 15 % des propriétaires de logements admissibles.
• Il est possible de voter sur des règlements administratifs et des règles à la réunion, à condition de respecter les articles 46 à 53 de la Loi de 1998 sur les condominiums.

b. Lancer des procédures de règlement des conflits

• Si vous êtes en mesure de prouver que la fumée secondaire cause une entrave importante à l’utilisation et la jouissance de votre foyer, vous pouvez essayer de forcer l’association condominiale à faire appliquer sa propre clause, règle ou son règlement administratif en vertu de l’article 132 de la Loi de 1998 sur les condominiums. Conformément à cet article de la Loi, les parties doivent se soumettre à une médiation et un arbitrage pour régler les conflits.
• Aux termes de l’article 134 de la Loi, si l’association omet d’agir suivant la médiation et l’arbitrage, les propriétaires de condominiums peuvent soumettre à la Cour suprême de justice une demande d’ordonnance visant à faire appliquer toute disposition de la Loi, de la déclaration, des règlements administratifs ou des règles.
• Les propriétaires de condominium ont aussi la possibilité de poursuivre en justice le voisin qui fume pour obtenir l’interdiction de fumer dans son logement.

Cependant, ce sujet n’est ni tout noir ni tout blanc, et il vous est recommandé d’obtenir des conseils juridiques si vous comptez entreprendre des poursuites en justice pour une infraction de nuisance causée par la fumée.