Comprendre les implications juridiques

Les locataires doivent suivre les règles, les règlements administratifs, et la déclaration du condominium. Cela signifie que si le condominium établit une politique sans fumée, les locataires sont tenus de la respecter.

Cependant, lorsqu’un propriétaire de condominium met son logement en location, une relation de propriétaire et locataire est établie. Les relations de locations d’habitation en Ontario sont assujetties à la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation. La Loi décrit les droits et responsabilités des propriétaires et des locataires des locaux d’habitation. La Loi offre également un moyen de résoudre les conflits auprès de la Commission de la location immobilière.

Il est légal pour un propriétaire d’adopter une politique sans fumée dans son logement du condominium. Les propriétaires ont le droit d’imposer des obligations ou restrictions aux locataires qui ne figurent pas sur le bail standard, à condition que ces exigences n’enfreignent pas la Loi sur la location à usage d’habitation, le Code des droits de la personne de l’Ontario, ou toute autre loi.

Cependant, une politique sans fumée ne s’appliquerait qu’aux nouveaux locataires qui signent un bail. Le paragraphe 38 (1) de la Loi indique que si une convention de location pour une période définie s’est terminée et que la location n’a pas été renouvelée ni résiliée, le propriétaire et le locataire sont considérés comme l’ayant renouvelée sous forme de convention de location mensuelle contenant les mêmes modalités que celle qui a expiré. Les locataires existants souhaitant fumer dans leurs logements bénéficieraient d’une « clause de droits acquis », ce qui signifie qu’ils pourraient être autorisés à continuer de fumer dans leur logement tout au long de leur location.

Si une convention de location ne comprend pas de clause sans fumée, et que l’association condominiale elle-même n’a pas mis en place une interdiction de fumer, les locataires sont autorisés à fumer dans leur logement.

Cela ne signifie pas que les locataires ont un droit absolu de fumer sans tenir compte des autres résidents de l’immeuble. L’article 22 indique qu’un propriétaire ne doit pas interférer avec la jouissance raisonnable du logement d’un locataire, ce qui pourrait vouloir dire ne pas agir contre l’infiltration de fumée secondaire de logements voisins (à condition qu’ils appartiennent également au propriétaire).

Bien que la loi ne précise pas exactement que la fumée secondaire constitue un motif de violation de la jouissance raisonnable, il y a eu des affaires juridiques en Ontario aux termes desquelles l’infiltration de fumée secondaire qui causait une perturbation importante a été jugée comme une violation de la jouissance raisonnable.

Cependant, la situation peut se compliquer si la fumée secondaire entre dans un logement occupé par un propriétaire depuis un logement de location du condominium. Dans cette situation, la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation ne fait pas autorité. Le propriétaire du condominium involontairement exposé peut essayer soit de parler directement au locataire du problème, ou peut communiquer avec le propriétaire et gérer la situation entre propriétaires. Voir la section questions courantes pour de plus amples renseignements.

• Télécharger la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation.

En Ontario, fumer du tabac et du cannabis, et vapoter toute substance est interdit dans les zones communes intérieures de propriétés à logements multiples, notamment les foyers, ascenseurs, cages d’escalier, buanderies, couloirs, etc. Cependant, la Loi ne s’applique pas aux situations où les résidents partagent des « zones communes » au sein de logements privés comme les cuisines, salons et salles de bains, par exemple quand ils louent une chambre dans une maison, mais partagent une cuisine et une salle de bain. Dans certaines situations, comme en cas de prestation de services de garderie ou de soins de santé à domicile, la Loi reconnaît les logements privés comme des lieux de travail et fumer y est également interdit.

La loi permet à certains types de résidences servant également de lieu de travail d’établir des « zones fumeurs contrôlées » (également appelées fumoirs) pour les résidents uniquement, à condition qu’elles soient fermées, qu’elles respectent des exigences de ventilation strictes, et qu’elles ne soient utilisées que par les résidents qui peuvent fumer indépendamment. Selon la loi, les types d’installations à logements multiples suivants sont autorisés à avoir des zones fumeurs contrôlées :

• Maisons de soins infirmiers, foyers de bienfaisance pour personnes âgées, logements supervisés;
• Maisons de retraite offrant des soins;
• Établissements psychiatriques;
• Établissements résidentiels pour anciens combattants.

Les hôtels et autres types d’hébergements temporaires sont explicitement exclus de la loi favorable à un Ontario sans fumée, ce qui signifie que fumer est autorisé dans les chambres privées, sauf si l’hôtel a adopté une politique sans fumée.

• Lire la Loi favorable à un Ontario sans fumée.
• Pour de plus amples renseignements, consultez la page Ontario sans fumée.

Le Code des droits de la personne confère aux Ontariens les mêmes droits et possibilités sur des sujets comme l’emploi, le logement et les services. Le Code offre une protection contre la discrimination fondée sur la race, l’ascendance, le lieu d’origine, la couleur de peau, l’origine ethnique, la citoyenneté, les croyances, le sexe, l’orientation sexuelle, les handicaps, l’âge, l’état matrimonial, la situation familiale, le fait d’être bénéficiaire d’une assistance publique et les antécédents criminels. Lorsqu’il existe un conflit entre le Code et une autre loi de l’Ontario, le Code prévaut généralement.

Dans le contexte du logement, le Code des droits de la personne contient certaines dispositions intéressantes concernant les politiques sur le tabac et l’interdiction du tabac aux articles 2 (1), 11 (1) a) et 17 (1) et (2). Il est possible qu’un locataire puisse soumettre une requête au Tribunal des droits de la personne de l’Ontario au motif que le propriétaire n’a pas pris de mesures raisonnables pour résoudre un problème de fumée secondaire s’infiltrant dans son logement depuis un logement voisin. Un locataire ayant un handicap aggravé par la fumée secondaire, tel que l’asthme, ou les allergies, pourrait arguer que le propriétaire a la responsabilité de limiter ou d’interdire le tabac afin de s’adapter au handicap du locataire.

À l’inverse, le tabagisme n’est pas considéré dans le Code comme un motif de protection. En 2007, la Commission ontarienne des droits de la personne (CODP) a publié un rapport sur le logement locatif et les droits de la personne, qui concluait qu’« il y a des décisions conflictuelles quant à savoir si fumer peut être considéré ou non comme un handicap et si autoriser les personnes à fumer est une adaptation convenable. » En 2009, la CODP a publié une Politique concernant les droits de la personne et le logement locatif. La partie 6.1 aborde le sujet du tabac, et sa conclusion est la suivante :

« Un fournisseur de logement a le devoir d’explorer les demandes d’adaptation des locataires ayant toute forme de handicap. Il peut être demandé aux locataires de coopérer et contribuer à l’adaptation pour eux-mêmes, et au besoin, pour les autres locataires. »

Cependant, compte tenu des risques inhérents associés au tabagisme, un fournisseur de logement peut avoir peu ou pas d’obligation de s’adapter au besoin du locataire de fumer, si cela entraînerait une contrainte excessive, par exemple, en affectant négativement la santé et la sécurité des autres locataires.

La question du tabagisme en tant que handicap a été traitée à plusieurs reprises au fil des années, et les tribunaux canadiens ont toujours conclu (à une exception près) que la dépendance à la nicotine n’est pas un handicap. La seule exception était une décision de la Commission des relations de travail de la Colombie-Britannique dans le contexte d’un emploi. Cominco, une fonderie de nickel, avait interdit le tabac sur le site de l’usine, et bien que la Commission ait jugé que l’interdiction constituait une discrimination contre les fumeurs fortement dépendants, elle a également reconnu que la politique sans fumée de l’employeur était raisonnable, et adoptée pour protéger les non-fumeurs contre un danger connu. L’affaire a été redirigée vers les parties pour trouver une solution d’adaptation aux fumeurs fortement dépendants, et l’interdiction de fumer de Cominco demeure en effet aujourd’hui.

Il est important de noter que cette décision s’appliquait à une situation d’emploi. En ce qui concerne le logement, il est peu probable qu’un arbitre ou un juge préfère que les locataires soient constamment exposés à la fumée secondaire plutôt que de violer le droit supposé d’une personne à fumer. Le fait qu’une personne exerce sa liberté de fumer ne signifie pas nécessairement qu’elle a un droit absolu de fumer.

Le problème central est le sevrage de la nicotine. Même si à l’avenir, un arbitre ou un juge déterminait que le tabagisme d’un locataire est un handicap, l’objectif deviendra pour le propriétaire d’offrir une adaptation raisonnable sans contrainte excessive. Cela pourrait inclure d’offrir une zone fumeurs extérieure, d’apporter des modifications physiques au logement du fumeur, ou d’offrir une thérapie de remplacement de la nicotine, etc.

Il doit être noté que la désignation d’un handicap est individuelle. Si un juge venait à décider qu’un locataire fumeur était handicapé, cela ne signifie pas que tous les fumeurs en Ontario devraient aussi être reconnus comme handicapés.

• Télécharger le Code des droits de la personne de l’Ontario.
• Lire le Guide concernant vos droits et responsabilités en vertu du Code des droits de la personne.
• Voir la fiche d’information Human Rights and No-Smoking Policies for Multi-Unit dwellings.
• En savoir plus sur le tabagisme et les affaires juridiques des droits de la personne.

Il y a des exemples de jurisprudence en Ontario concernant la fumée secondaire dans les condominiums. En voici un ci-dessous :

À la demande du propriétaire, aucune politique en place