La Commission de la location immobilière (CLI) a trois grands rôles :

  1. Régler les conflits entre propriétaires et locataires par le biais de la médiation ou de l’arbitrage;
  2. Résoudre les demandes d’expulsion de coopératives;
  3. Informer les propriétaires et locataires de leurs droits et responsabilités aux termes de la Loi sur la location à usage d’habitation.

Quelles demandes peuvent faire les locataires à la CLI et que peuvent-ils obliger les propriétaires à faire?

L’article 29 de la Loi sur la location à usage d’habitation indique quels problèmes un locataire ou un ancien locataire peut porter devant la Commission de la location immobilière. Il est important de savoir que vous avez jusqu’à un an après le comportement reproché pour soumettre votre demande à la Commission. En ce qui concerne l’exposition involontaire à la fumée secondaire, la plupart des demandes de locataires indiquent qu’il s’agissait d’une entrave à la jouissance raisonnable (alinéa 29(1)3).

Si vous remplissez un formulaire T2 (Requête concernant les droits du locataire) en y indiquant qu’il y a eu entrave à la jouissance raisonnable, vous pouvez demander à la Commission d’ordonner à votre propriétaire de prendre une ou plusieurs mesures comme suit :

  • Vous verser une réduction de loyer:
  • Cesser les activités à l’origine de votre requête auprès de la Commission;
  • Payer une contravention à la Commission;
  • Mettre fin à votre location à une date précise;
  • Vous verser une indemnisation pour des frais de réparation ou de remplacement;
  • Vous verser une indemnisation pour l’augmentation de loyer que vous avez dû payer ou aurez à payer pendant un an (à partir de la date de votre déménagement);
  • Vous verser une indemnisation pour vos dépenses liées au déménagement, à l’entreposage, etc.
  • Vous verser une indemnisation pour d’autres dépenses;
  • Autre.

Dans des affaires précédentes, la Commission a ordonné aux propriétaires de sceller les logements pour essayer d’empêcher la fumée secondaire de s’infiltrer dans d’autres logements et d’offrir des réductions de loyer, entre autres. Lorsque vous soumettez une requête, assurez-vous de demander à la Commission d’ordonner quelque chose qui relève de son autorité.

Voici une liste de facteurs que la Commission peut prendre en compte :

  1. Quelles preuves a le locataire que la fumée entre dans son logement?
  2. La quantité de fumée est-elle fréquente, continue et interfère considérablement avec l’utilisation ou la jouissance du logement par le locataire?
  3. La fumée nuit-elle à la santé du locataire?
  4. Quelles mesures le locataire a-t-il prises pour réduire l’infiltration de la fumée dans le logement ou régler le problème?
  5. Si le propriétaire était conscient du problème, et qu’il y avait des preuves qu’une quantité importante de fumée s’infiltrait dans le logement, a-t-il pris des mesures raisonnables pour régler le problème?

L’exposition involontaire à la fumée secondaire compte-t-elle comme une atteinte à mon droit à une jouissance raisonnable?

Cela dépend. Dans certains cas, l’exposition involontaire à la fumée secondaire peut constituer une atteinte à la jouissance raisonnable. Voir des exemples de jurisprudence.

Les requêtes relatives à la fumée secondaire mentionnent souvent l’entrave à la jouissance raisonnable. Cependant, l’arbitre qui étudie la requête doit équilibrer les droits du fumeur et/ou du propriétaire et ceux de la personne exposée à la fumée secondaire. L’aboutissement de votre requête dépend de votre situation particulière, et de si vous (ou votre représentant) pouvez rendre votre argumentation persuasive.

Le simple fait d’avoir de la fumée secondaire dans votre logement ne suffirait pas à prouver que votre jouissance raisonnable a été entravée. Pour prouver que la fumée secondaire a causé une perte de jouissance raisonnable, les preuves doivent être solides et convaincantes. Vous devez fournir la preuve qu’il y a beaucoup de fumée fréquemment, constamment, et qu’elle interfère considérablement avec votre utilisation et votre jouissance raisonnable du logement. Cela n’est pas toujours facile, car il n’existe pas de directives indiquant quelle quantité de fumée s’infiltrant dans un logement est considérée comme importante ou déraisonnable. Vous devez démontrer en quoi la fumée secondaire vous empêche de profiter de votre appartement normalement, ou de la façon prévue au moment de la signature de votre bail. Par exemple, si vous n’utilisez pas une ou plusieurs pièces de votre logement, car vous les avez scellées avec du ruban adhésif ou du calfeutrage pour empêcher la fumée de s’infiltrer dans le reste de l’appartement. Ce type d’argument peut être renforcé en faisant part de problèmes de santé provoqués par la fumée.

Dans les immeubles où fumer est autorisé, les propriétaires doivent savoir que le droit de fumer n’est pas absolu. Si les locataires peuvent démontrer que la fumée secondaire s’infiltre dans leur logement depuis un logement ou balcon voisin fréquemment et de manière continue, et interfère considérablement avec leur jouissance raisonnable, alors les propriétaires ont la responsabilité de remédier à la situation.

Pour en savoir plus sur la fumée secondaire et la jouissance raisonnable, lisez Environmental Tobacco Smoke as a Breach of the Covenant for Quiet Enjoyment par Jacob Shelley.

Comment soumettre une requête à la CLI? Combien ça coûte?

Visitez le site de la Commission de la location immobilière pour télécharger un formulaire de requête et consulter les frais.

Ai-je besoin d’un avocat?

Vous n’avez pas besoin d’être accompagné d’un avocat ou d’un agent lors d’une audience de la Commission – vous pouvez présenter votre cas vous-même. Cependant, si vous pensez que votre cas est difficile, ou que vous seriez plus à l’aise si un avocat ou un agent le présentait pour vous, vous pouvez en engager un. Si vous avez un agent, il doit avoir votre permission par écrit, indiquant que vous souhaitez qu’il vous représente lors de l’audience (ou de la médiation).

Comment puis-je me préparer à mon audience?

Pensez à ce qui suit :

1. Qu’est-ce qui était inclus dans le bail?

  • Contenait-il une clause sans fumée?
  • Est-il permis de fumer dans le logement d’où vous soupçonnez que la fumée provient?
  • Vous êtes-vous renseigné au sujet d’une politique sans fumée lorsque vous avez signé le bail de votre logement?
  • Le propriétaire a-t-il fait la publicité de l’immeuble comme étant sans fumée ou vous a-t-il autrement dit que l’immeuble était sans fumée?
  • Depuis combien de temps dure le problème? S’agit-il d’un nouveau problème, ou dure-t-il depuis le début de votre location?

2. Quel effet a la fumée sur votre santé?

  • De quels problèmes de santé êtes-vous atteint ou votre famille est-elle atteinte en raison de l’exposition involontaire à la fumée secondaire?
  • La fumée aggrave-t-elle un trouble de santé préexistant tel que l’asthme, un trouble cardiaque ou de l’hypertension?
  • Avez-vous une lettre de votre médecin au sujet de l’effet de la fumée sur votre santé?

3. Quelles mesures avez-vous prises pour tenter de régler le problème avant de déposer une requête auprès de la Commission?

  • Avez-vous pris toutes les mesures nécessaires pour empêcher la fumée d’entrer dans votre logement?
  • Avez-vous essayé de trouver une solution avec le propriétaire ou le locataire qui fume?
  • Avez-vous refusé des solutions proposées par le propriétaire, comme déménager vers un autre logement dans l’immeuble ou un autre complexe détenu par le propriétaire? Ou une négociation visant à limiter les heures pendant lesquelles le fumeur peut fumer dans le logement? Le cas échéant, expliquez pourquoi la solution ne vous convenait pas.

4. Quelles mesures le propriétaire a-t-il prises pour régler le problème une fois que vous l’en avez avisé?

  • Avez-vous avisé le propriétaire qu’il y avait un problème, et lui avez-vous laissé suffisamment de temps pour s’en charger?
  • Le propriétaire a-t-il pris des mesures raisonnables pour régler le problème? Qu’en a-t-il découlé?
  • Le propriétaire a-t-il proposé une solution? Qu’en a-t-il découlé?
  • Le propriétaire a-t-il essayé de sceller la source de la fumée? Qu’en a-t-il découlé?
  • Le propriétaire a-t-il parlé avec le locataire fumeur? Qu’en a-t-il découlé?
  • Le propriétaire a-t-il tenté de trouver une solution avec toutes les parties? Qu’en a-t-il découlé?

Quelles sont mes chances de gagner?

Chaque cas est considéré individuellement et selon ses propres mérites. Plusieurs facteurs sont pris en compte et contribuent à la réussite d’une requête, y compris comment vous vous présentez et à quel point vous êtes crédible, les preuves dont vous disposez, ce que vous avez fait avant de soumettre la requête pour essayer de régler le problème, etc.

Lisez certains cas de jurisprudence pour vous faire une idée de la façon dont des cas précédents ont été jugés en ce qui concerne la fumée secondaire.

Avertissement – Les renseignements de cette section sont de nature générale et doivent être utilisés à titre informatif uniquement. Ces renseignements ne constituent pas des conseils juridiques. Si vous avez des doutes concernant vos droits ou responsabilités, nous vous recommandons vivement d’obtenir les conseils juridiques d’un professionnel adéquat.