Créer une politique sans fumée

Pour créer une politique qui convient à votre immeuble, déterminez à qui la politique va s’appliquer, où elle va s’appliquer, les activités qu’elle réglementera, quand elle entrera en vigueur et comment elle sera imposée. Une politique sans fumée dans la déclaration d’un condominium peut prendre plusieurs formes; il est donc important de préciser clairement quelles zones seront désignées comme sans fumée.

Voici des options de zones non-fumeurs :

• Tous les logements
• Tous les logements, y compris les balcons et cours
• À une certaine distance des portes, fenêtres ouvrables et arrivées d’air, (9 mètres, par exemple).
• Dans les zones communes extérieures comme les cours, piscines, jardins
• Dans l’ensemble de la propriété du condominium, jusqu’à la limite de la propriété

Les développeurs ont aussi le choix d’établir une zone fumeurs extérieure désignée si la taille de la propriété le permet. Idéalement, cette zone aurait un toit, de quoi s’asseoir et un endroit où se débarrasser des mégots de manière sécuritaire, et serait située loin des zones communes extérieures comme les chemins et les cours. Tenez compte de la nature et de l’aménagement du complexe et assurez-vous que la politique protège la santé des résidents.

Peu importe la portée de la politique choisie, elle doit être conforme à la législation applicable, y compris la Loi de 1998 sur les condominiums et le Code des droits de la personne de l’Ontario.

Réfléchissez à qui s’appliquera la politique. Les politiques sans fumée doivent s’appliquer aux résidents, visiteurs, invités, au personnel, aux fournisseurs de services et entrepreneurs, ainsi qu’aux gestionnaires. Généralement, les résidents sont chargés d’indiquer à leurs invités et visiteurs où ils peuvent et ne peuvent pas fumer.

Réfléchissez aux substances que vous souhaitez inclure dans votre politique, et fournissez une définition claire. La Loi favorable à un Ontario sans fumée interdit de fumer du tabac et du cannabis et de vapoter toute substance dans les zones communes des propriétés à logements multiples. Vous pourriez appliquer votre politique aux mêmes substances ou à d’autres.

Décidez de la date d’entrée en vigueur de la politique. Six mois ou un an devrait suffire pour rassembler les renseignements requis et se préparer à la politique. Le printemps et l’été sont des moments idéaux pour lancer une nouvelle politique. Cela laisse aux gens suffisamment de temps pour s’habituer à sortir fumer avant l’arrivée de la neige!

• Rédigez la déclaration. Voir un exemple de politique sans fumée.
• Obtenez des conseils juridiques.
• Enregistrez la déclaration à un bureau d’enregistrement approprié.

Immeubles existants

Une politique sans fumée peut s’appliquer à un condominium existant par le biais d’une modification de la déclaration ou de l’adoption d’un règlement administratif ou d’une politique. Il est judicieux de préparer votre dossier avant de présenter le projet au reste des membres de l’association du condominium. Il sera important d’obtenir du soutien sur la question. Assurez-vous d’être bien préparé avant de vous rendre à une réunion du conseil d’administration, assemblée des propriétaires ou assemblée générale annuelle. Soyez prêt à répondre aux préoccupations et oppositions des résidents. L’obtention de soutien peut entraîner les meilleurs résultats.

Il est important de faire comprendre qu’une politique sans fumée ne vise pas à cibler ou juger les fumeurs, mais à protéger les non-fumeurs des dangers connus pour la santé de l’exposition à la fumée secondaire. 

Téléchargez le guide How to implement a no-smoking policy for a multi-unit dwellings: A protocol for condominiums or housing co-operatives in Ontario pour voir les mesures que vous devez prendre dans votre immeuble.

Réfléchissez à la portée et au type de la politique

Une politique sans fumée peut prendre plusieurs formes. Il est donc important de préciser clairement quelles zones seront désignées comme sans fumée. Idéalement, les résultats d’un sondage vous aideront à déterminer la portée de la politique. Par exemple :

• Dans les logements privés uniquement;
• Dans les logements privés, y compris les balcons et cours à usage privatif;
• À une certaine distance des portes, fenêtres ouvrables et arrivées d’air (9 mètres, par exemple);
• Dans les zones communes extérieures comme les cours, piscines, jardins, etc.;
• Dans l’ensemble de la propriété du condominium, jusqu’à la limite de la propriété.

Vous avez aussi la possibilité d’établir une zone fumeurs extérieure désignée si la taille de la propriété le permet. Idéalement, cette zone aurait un toit, de quoi s’asseoir et un endroit où se débarrasser des mégots de manière sécuritaire, et serait située loin des zones communes extérieures comme les chemins et les cours, etc. En choisissant la politique adaptée au complexe, il est important de tenir compte de la nature et de l’aménagement de celui-ci, et de s’assurer que la politique veille à protéger la santé des résidents.

Peu importe la portée de la politique choisie, elle doit être conforme à la législation applicable, y compris la Loi de 1998 sur les condominiums et le Code des droits de la personne de l’Ontario.

Dispositions de droits acquis

En Ontario, il n’y a pas d’exigence légale pour une association condominiale de faire bénéficier les propriétaires de logement actuels défavorables à une politique sans fumée d’une clause de droits acquis. Une disposition de droits acquis pourrait s’appliquer à une durée déterminée (il sera encore permis de fumer pendant six mois à un an) ou pendant la durée de la propriété du logement, jusqu’à la vente de ce dernier.

S’il n’y a pas de résidents fumeurs dans l’immeuble, il peut être facile de créer une politique incluant une interdiction complète de fumer sans clause de droits acquis. En revanche, certains propriétaires de logements dans l’immeuble peuvent être en faveur d’une politique sans fumée uniquement si elle inclut une clause de droits acquis. Il peut être difficile d’adopter une politique sans fumée si elle est stricte et ne laisse aucune période d’adaptation pour les personnes qui fument. En même temps, une politique accordant aux propriétaires de logements des droits acquis n’aidera pas les autres résidents qui souffrent de l’exposition involontaire à la fumée secondaire.

Modification de la déclaration ou règle

Modification de la déclaration

Les modifications de la déclaration exigent qu’au moins 80 % des propriétaires de logements admissibles votent en faveur du changement de la déclaration. Ce n’est donc évidemment pas la voie la plus rapide ni la plus facile pour instaurer une politique sans fumée dans le condominium. Cependant, cette option a la plus grande chance d’être durable, car il faudrait obtenir 80 % des voix pour éliminer la politique.

Une modification de la déclaration doit être approuvée par motion du conseil d’administration, auquel cas un avis présentant le changement proposé serait envoyé à tous les propriétaires de logements admissibles. Le conseil convoquerait alors une réunion des propriétaires pour discuter du changement proposé. À la suite de la réunion, les propriétaires admissibles voteraient par écrit. Si au moins 80 % des propriétaires admissibles votent en faveur du changement, celui-ci doit être enregistré à un bureau d’enregistrement dans les 30 jours suivant l’envoi de l’avis. Une fois enregistré, le changement entre en vigueur.

Règles

Le conseil d’administration peut mettre en place des règles concernant l’utilisation des zones communes et des zones privatives :

(a) soit pour promouvoir la protection, la sécurité et le bien-être ou le bon état, selon le cas, des propriétaires ainsi que de la propriété et des biens éventuels de l’association;

(b) soit pour empêcher que soient gênés déraisonnablement l’usage et la jouissance des parties privatives, des parties communes ou des biens éventuels de l’association.

Les règles entrent en vigueur 30 jours après réception par les propriétaires de logements admissibles d’un préavis. Cependant, un minimum de 15 % des propriétaires admissibles peuvent demander au conseil de convoquer une réunion pour revenir sur la règle. Une règle entre en vigueur une fois approuvée à la réunion par les propriétaires de 25 % des logements.

Il est probable que les règles, qui sont plus facilement adoptées et modifiées, soient utilisées pour limiter ou interdire la fumée dans un condominium. Cependant, puisqu’il suffit seulement des propriétaires d’un quart des logements pour adopter ou abroger une règle, il est possible qu’une règle sans fumée ne soit pas aussi durable qu’une modification de la déclaration.